인구노령화 시대, 부동산 정책 근본적으로 바뀌어야 한다

 

인구노령화 시대, 부동산 정책 근본적으로 바뀌어야 한다

 

 

 

  향후 우리경제 위험요인 중의 하나는 과도한 가계부채라고 생각한다. 가계부채는 정부의 억제노력에도 불구하고 계속 증가하여 2007년 665조원에서 2011년 912조를 넘어섰다. 가계부채의 대부분은 주택을 담보로 하고 있으므로 주택가격의 하락은 가계부채 상환에 큰 부담이 되고 있다. 주택가격 하락은 2008년 미국의 리먼 사태 이후 시작되어 최근까지 지속되고 있다.

  이와 같은 주택가격 하락은 2008년 이전의 공급과잉과 지나친 집값상승으로 인한 경기 순환적 요인도 있으나 주택보급률의 증대, 인구노령화 등 구조적인 면이 더 크다고 생각한다. 주택보급률은 이미 100%를 넘어섰고 우리나라 인구는 2016년부터 생산가능인구가 감소하고 총인구도 2030년부터는 줄어들 것으로 전망된다. 즉 향후에도 일시적, 지역적으로 주택가격의 변동은 있겠으나 추세적으로는 주택가격이 하락 안정세를 보일 것이라는 전망이 우세하다.

  주택 등 부동산 가격의 지속적인 하락으로 인한 문제는 예상보다 클 것이다. 우리나라 가계자산 중 부동산이 70% 이상을 차지하고 있으므로 주택가격 하락은 전반적으로 소비를 위축시켜 경기를 침체하게 하고 가계부채 상환을 어렵게 할 것이다. 금년 1-7월중 주택거래는 2006년 이후 최저수준으로 떨어졌다. 그 결과 부동산중개업, 인테리어, 이사 등의 침체뿐만아니라 전반적으로 소비 감소가 심각해지고 있다.

  부동산가격 하락은 부채상환 어려움으로 금융 불실을 가져온다. 최근 저축은행의 불실은 대부분이 부동산가격 하락으로 초래되었다. 또한 가계부채 구조조정 과정에서 우리사회에 도덕적 해이를 초래할 가능성이 크다. 정부는 불가피하게 가계부채 조정을 할 터인데 어떤 기준으로 누구의 빚을 경감하느냐가 관건이 될 것이다. 이 과정에서 막대한 공적자금이 투입되고 형평성 시비와 도덕적 해이 문제가 심각해 질 것이다.

  일본은 지난 20년간 자산디플레이션을 겪고 있으며 그로인해 경기침체를에서 벗어나지 못하고 있다.  정부도 일본식의 자산디플레이션을 우려해 여러 가지 대책을 추진하고 있다. 주택구입자금의 DTI규제완화, 전매제한완화 등의 조치를 취하였고 최근에는 부채상환이 어려운 가정의 집을 사주는 방안도 검토하고 있다.

  그러나 이번기회에 부동산정책을 단기 대증적으로 대처할 것이 아니라 여건변화에 따라 근본적으로 재검토 하여야 한다. 현재의 정책은 급속한 경제성장시대에 부동산가격은 지속적으로 오른다는 전제하에 수립된 것이다. 이제 인구노령화 저성장시대도래로 부동산의 급격한 상승을 기대할 수 없게 되었다. 이미 국민들은 주택구입을 기피하고 임대를 선호하기 시작했다.  최근 주택가격이 하락하고 전월세 가격이 상승하는 것은 이와 같은 변화를 반영한 것이다. 따라서 앞으로 부동산정책의 기조는 부동산가격의 급격한 하락을 막기 위해 수요는 진작하고 과도한 주택 공급은 억제하되 임대주택 공급은 확대하도록 해야 한다.

  우선 침체된 주택거래 활성화를 위해 취득세 경감을 연장해야 한다. 지자체는 세수감소를 이유로 취득세 경감을 반대하고 있는데 현재 거래 부진으로 세금이 제대로 걷히지도 않으므로 한시적으로라도 감면을 연장 할 필요가 있다

  양도소득세제도 개선해야 할 것이다. 현재 양도소득세는 다주택 보유자만 해당되는데 수요 억제차원에서 중과하고 있다. 앞으로는 주택수요 진작과 민간임대사업자 육성 면에서 양도세 중과를 없애야 할 것이다. 현재 다주택을 보유한 자는 주택가격 상승기대로 저렴하게 전세를 주고 있다. 예를 들어 5억 원을 들여 주택을 구입해 3억 원에 전세를 놓으면 주인입장에서는 주택가격이 안 오르면 2억 원의 이자수입만큼 손해이다.

  앞으로 주택가격 상승이 기대되지 않는 상황에서 양도소득세가 중과되면 누가 주택을 사서 임대할 것인가? 현재 공공부분의 임대주택 재고가 5%정도에 불과한데 민간 임대사업자가 급격하게 줄어들면 임대료는 급격히 상승할 것이다. 주택가격 안정시대에는 임대주택의 원활한 공급을 위해 임대사업자에 대해서는 양도소득세와 재산세를 감면해야 할 것이다.

  또한 주택구입자금 등의 융자조건을 개선해 주택수요를 진작해야 할 것이다. 한시적으로 중산층 이하를 대상으로 생애 최초 주택구입자금에 대해서는 무이자융자도 고려해볼만하다. 아울러 주택가격상승을 우려하여 만든 현행 아파트분양가 규제는 다양한 주택수요에 부응할 수 있도록 이를 철폐하여야 할 것이다.

  주택공급 면에서는 LH공사나 지자체에서는 당분간 신규주택건설을 억제해야 할 것이다. 공급과잉으로 주택가격이 하락하여 수요 진작책을 추진하면서 공급을 늘리는 것은 비합리적이다. 공공부문은 임대주택 공급을 크게 늘려야 한다. 그러나 임대주택도 모두 신규로 건설할 것이 아니라 기존 주택이나 미분양 주택을 매입하여 임대하는 것을 검토해야 할 것이다.

  자산디플레이션이 지속되면 가계부채 악화, 경기침체 등 부작용이 매우 클 것이다. 특히 저소득층의 어려움이 가중될 것이다. 가계부채 조정과 자산디플레이션을 막기 위해서는 공적자금 투입등 사회적비용을 지불할 수밖에 없다.

  그러려면 도덕적 해이도 적고 시장친화적인 방법으로 대처하는 것이 옳다고 본다. 인구노령화와 저성장시대에 맞게 부동산 정책이 근본적으로 바뀌어야 한다.

 

 

 

최종찬

    (전) 경제기획원 경제기획국장, 조달청 차장, 기획예산처 차관
    (전) 건설교통부 장관, 대통령 정책기획 수석비서관
    (현) 서울대학교 행정대학원 초빙교수
    (현) 사단법인 선진사회만들기연대 공동대표