준보전산지에 대하여

 

* 보전산지와 준보전산지

임야 매입시 고려해야 할 사항은 보전산지(공익임지, 생산임지)인지 준보전산지인지를 따져보는 것이다.

 

보전산지는 말 그대로 자연환경을 보전하기 위해 산림청이 산지관리법에 근거해 개발을 제한하는 임야다.

 

임야의 난개발을 막기 위한 것으로 보전산지로 정해진 지역에서는 임업과 농업 부문의 공익적 시설물을 제외한 모든 개발 목적으로의 이용을 금지한다.

보전산지는 공익임지와 생산임지로 나뉜다. 공익임지란 자연을 그대로 보전하기 위해 지정한 순수 임야를 말하고 생산임지는 수목 연구, 채종들을 위한 생산성에 중심을 둔 지역이다. 

반면 준보전산지는 이러한 제약이 별반 크지 않아 비교적 자유롭게 개발할 수 있는 산지를 말한다. 임야는 농지에 비해 땅값은 저렴한 반면 개발 여하에 따라 가치가 달라지기 때문에 투자자들에게는 항상 관심의 대상이 된다. 준보전산지는 개발이 자유로워 산지전용허가를 받아 전원주택단지나 기타 관광자원 등으로의 개발이 가능하다.


> 임야 투자하기

우선 임야를 매입하기 전에 보전산지임을 확인한다면 한번 더 생각해본다.

준보전산지일 경우에는 투자의 가치를 따질 수 있다.

 

물론 준보전산지라 해도 마음대로 개발할 수 있다는 말은 아니다.

일단 산지전용허가를 받아야만 개발 작업에 착수할 수 있는데

이때 농민과 비농민의 허가 절차는 다르다.

 

농민이 직접 농업이나 임업을 위해 관련 시설물 등을 지으려 한다면

산지전용신고서만 작성하면 된다.

 

그러나 농민이 아닌 사람이 산지 개발을 하려 할 때는

산지전용허가신청서를 작성해 해당 관청에 의해 개발에 대한 검토를 받아야 한다.

산지의 개발 허가 기준은 대체로 자연환경 보존과 깊은 영향이 있다.

지역 조건 및 해당 임야의 자연환경 훼손이 심하지 않은지,

적정 시설물인지 등을 따지는 것이다.

 

임야를 개발하는 건설업체 등에 매입가에 차익을 붙여

되팔 수 있어 일반 투자자들도 많이 찾는다.


> 준보전산지 이용가치 높다

준보전산지는 개발을 목적으로 하지 않더라도

지역과의 연계 개발을 염두에 두어 시세 차익을 노릴 수도 있다.

 

그렇지 않은 보전산지를 소유하게 될 경우라면

공익임지보다는 생산임지가 활용할 수 있는 측면이 많다.

간혹 언론 보도에서

임야 소유주들이 일부러 나무를 말라 못쓰게 만든다는 식의 내용을 접하게 되는데

이것은 보전산지를 준보전산지로 전환하기 위한 편법이다.

 

산림청은 10년마다 보전산지와 준보전산지의 타당성 조사를 하고 있다.

보전 가치가 떨어지면

자연히 보전산지가 준보전산지로 전환된다는 점을 악용한 예들이다.

그러나 임야에 대한 규제는 갈수록 강도를 더해간다.

자연환경 보전의 척도를 따졌을 때 임야의 비중이 높은 까닭이다.

 

그래서 단순히 산지관리법의 규제만 받는 것이 아니라

 

> 준보전산지에서 확인해야 할 것들

임야를 매입해 개발을 시도했던 사람들 중에는 개발 허가까지 받아놓고

공사 시도도 못하는 이들이 종종 있다.

 

임야 개발 중에는 이런 예기치 못한 상황이 발생하곤 한다.

 

예를 들어 산 속에 묘지가 있으면 묘지 주인으로부터 이장 허가를 받아야 한다.

접근할 수 있는 도로가 없는 경우도 있고 흙을 파보니

온통 바위산이라 개발의 걸림돌이 되기도 한다.

입목본수도와 경사도도 따져봐야 한다. 입목본수도란 나무의 밀생 정도를 이르는 말이다.

 

나무가 산에 얼마나 빽빽하게 차 있나를 따지는 것인데

이 수치가 50％를 넘으면 산지전용허가가 잘 나지 않고

수치가 그 이상일 때는 수림 상태가 좋은 것으로 판단해 개발보다 보호를 우선시하게 된다.

경사도는 실제 개발에 착수했을 때 문제 발생의 소지를 가지고 있다.

경사가 심하면 개발도 어려울뿐더러 사실상 임야의 보존 상태가 잘 이루어져 있기 때문에

산지전용허가도 받기가 어렵다.

 

일반적으로는 25도 미만의 경사도가 가장 적당한 수준이며

그 이상의 심한 경사라면 좀더 신중한 판단이 요구된다. 

출처: http://memolog.blog.naver.com/jdyi8589/277